7月起,程都二手房将参考“评估价”征税,税收成本或将提高
发布时间:2012/4/14 9:33:38 浏览量:预计从7月1日起,成都二手房将参考“评估价”征税,即税务部门运用房地产估价方法,得出当地二手房基准评估均值,然后用评估值比对二手房交易时纳税人申报的交易价格,判断所申报的交易价格是否明显偏低。对申报价格明显偏低且无正当理由的,依据评估价值来核定计税价格。
●名词解释
存量房评估价
“应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管”是指由税务部门运用房地产估价方法,得出当地存量房基准评估均值,然后用评估值比对存量房交易时纳税人申报的交易价格,判断所申报的交易价格是否明显偏低。对申报价格明显偏低且无正当理由的,依据评估价值来核定计税价格。
交易税收成本或将提高
目前,成都二手房交易中买卖双方应缴纳的各项税包括契税、营业税及附加税、个人所得税和印花税。而根据现行标准,成都二手房交易价格主要依据有关部门出台的交易指导价,也就是说,指导价是交易的最低核税标准,二手房交易中,如果成交价低于市场指导价,则按市场指导价核税。
而尴尬的是,相比二手房的实际成交价,现行的房屋指导价明显偏低。据了解,成都市城区房屋指导价格最早在2000年确定,而最近的一次调整在2007年,其中,三环路外的指导价格为每平方米2300元,二、三环之间为每平方米2600元,一环路以内的框架结构房为每平方米3600元,别墅价格也仅为每平方米6500元。这个指导价已经偏离真实价格很远。
当然,对于二手房交易双方而言,按照“评估价”征税后,相比原来的标准,纳税额将会有不同幅度的增加,但由于不同类型的房产征税项目存在差别,因此不同的物业受到税费调整的影响不尽相同,但不排除一些购入不足5年的房屋交易税收成本会上调2-3倍。以一套原价为50万,现在售价为100万的房子为例,如果房产证未过5年,那么二手房交易中,除了缴纳契税、个人所得税外,还要交纳5.5%的营业税,加起来各项税额的比例接近总房款的8%,约8万元的费用。
据二手房中介工作人员透露,由于现在房地产市场仍然为卖方市场,二手业主往往采取限定价格实收方式出售,因此,增加的税费很可能由买家来承担。
影响只是短期的
四川中原地产顾问有限公司运营部一负责人告诉记者,二手房交易将实行 “评估征税”的举措,对二手房市场的整体影响应该不会太大,只是可能会对今年准备买房或者卖房的群体影响较大。
其实,关于二手房交易税费这个问题,从2000年到2007年,再从2007年到今年的“评估征税”,这是一个联动的过程,是以往政策的延续和发展。
首先,“评估征税”会对投资、投机性购房起到一定的抑制作用;其次,“评估征税”对市场还将起到导向作用,从而达到市场的一种平衡状态。实际上,按照公布的政策,“新政”对持有时间长短不同的物业影响程度并不相同,更何况二手房往往集中在中心城区,相对新房集中于二三环以外,具有一定的不可替代性,二手房市场应该不会因此进入持续低迷状态。
位于后子门房产交易中心某中介公司店长赵先生告诉记者,从政策出台的目的来看,是为了从制度上完善二手楼市场交易,对市场的影响是短期内引起成交量下跌,但经历一段时间的政策消化期,二手楼市场成交将回归正常,并不影响二手楼市场的长期发展趋势。
四川伊甸城不动产经纪有限公司富丽花城店置业顾问李小姐表示,新房市场主要集中在关外,二手房市场或多或少会受到该区新房市场的影响,而二手房征税办法的推出,部分二手住宅的潜在置业者将转到新房市场,二手房市场短期内将受到影响。
潜在客户会被分流
据日新伟业一置业顾问反映,大多数卖主对后市抱有信心,在总价上要求降价2万左右还能接受,超过5万就很难接受,但是买方肯定想让卖方降价来把这多出的税钱补上,这也会造成买卖双方相互博弈的状况长期存在。
成都思源市场研究中心总监孔祥虎认为,新增加的费用将由谁来承担,这是一个至关重要的问题。而目前,成都二手房交易的税费都由卖方实收,因此这笔费用最终将转嫁到买房者身上,无疑会对二手房市场造成一定冲击。
业内人士樊邦勇认为,“成都市城区房屋指导价格”将不再是成都二手房交易中核价纳税的最低标准。届时,购买二手房的成本将进一步增加。由于税费的增加及政策的叠加效应,市场观望气氛将加浓、成交量有所萎缩。
一些业内人士也指出,该政策实施后会将投资、投机和改善需求、首次置业需求进行“一并打击”,抬高了刚需购房者的成本,造成二手房交易观望加重。这对二手房中介公司都会造成影响,那些风险抵抗能力低的中介会在这次博弈中倒闭。