促销花样多 实质优惠少
发布时间:2012/3/7 13:38:42 浏览量:-
零月供、一成首付、保值回购、买房送租金……春节后楼市低迷,开发商各显身手,亮出了许多令人眼花缭乱的促销新招,期望在存货堆积的市场上加速出货。
一些精明的消费者感到蹊跷:开发商为什么不痛痛快快地打折降价,却要绞尽脑汁想出一个个听起来心跳、看起来迷糊的新花样搞促销?业内人士直言,其中颇有奥妙,一些招数既可避免前期业主对直接降价的不满,又有望在设置诸多条件的“智商比拼”中以小换大,赚取热卖的效果。
18月零月供:折头不到10%
“零月供”是目前开发商想出的新鲜招数,让人一听即怦然心动:这不是等于不用交按揭款嘛!实际上,“零月供”的提法容易误导买家,它指的是,开发商为吸引买房人注意,刺激销售量,承诺排名靠前的若干名购房人可享受一定时段的免月供待遇。并不是说,所有的贷款期间内都能免月供。
以近期推出所谓“零月供”促销的某楼盘为例。其300套房源为77-136平方米的两房和三房,均价9500元/平方米;前200名VIP购房者可享受免18个月月供的优惠,此外不享受其他折扣。购房合同签订后,开发商将在指定时间内将相应的月供款打至购房者的银行账号。
据记者测算,这些房源每套平均总价在100万元左右,以按揭七成、20年期限计算,月供在5400元上下,18个月总计月供不到10万元,充其量相当于在总房价基础上给予约10%的折扣。
数据显示,2011年深圳新房均价比上一年下跌15%。业内人士建议,买房人需仔细了解“零月供”楼盘定价水平,如果与去年相当,说明开发商让利力度不如去年深圳新房的平均下跌幅度,至少还有5个百分点的下行空间。
张茂荣律师认为,面对这类促销方式,消费者要擦亮双眼,注意这类优惠是否存在附加条件,有的开发商垫付月供是需要消费者在一定期限内返还的,假若不需返还也要特别注意促销的其他限制条件。
首付一成:实际相当于打九折
首付三成,是央行对首套房购买者的要求,现在开发商推出的首付一成手法,并不是直接对抗央行的规定,而是说,由开发商帮买房人代付或垫付两成首付,以缓解买房人一次交三成首付的压力,以促成后者下定购房的决心。
罗湖区正在销售的一个楼盘就喊出了“首付一成”的概念。具体做法是,买房者只需支付三成首付中的一成,一成由开发商给予免费优惠,另外一成由开发商垫付,但买房人需在年内分三次无息还清。由此可见,实质是首付两成,并非一成,因为真正免掉的只有一成,另一成只是省掉几个月利息而已。
该楼盘以40多平方米的一房居多,去年12月开盘价达30000元/平方米,销售不理想,如今启动了“一成首付”促销,每套房总价约110万元,免一成首付,也就相当于优惠11万元,让利幅度约为总价的一成。由于其定价水平接近去年罗湖区的高峰,因此让利一成,也未达到去年深圳房价的平均跌幅。该楼盘的目前价位吸引力有限。
中国社科院法学教授张翔还认为,根据央行规定,首套房购买人应首付三成,现在开发商代付一成,另一成只是免几个月利息,使得购房人的资金压力后移,涉嫌不合规,容易引发金融风险。
原价回购:当心到期难兑现
去年12月初,位于龙华片区的绿景香颂开盘,绿景地产向买房人出具承诺函:三年后,无论房价涨跌,业主均可申请开发商以原价回购房子。这可以看作深圳开发商首次以“回购”概念卖房。随后,深圳有五六个新盘效仿,有的甚至承诺“1.1倍价格回购”。
如果说“一成首付”是增加买房人短期资金实力,帮助他们提前出手,那么,“回购”就是直击买房人担心房价继续下跌而犹豫不决的心理,以“兜底”的方式推动他们下定决心。开发商目标只有一个,尽可能快地回收楼款,缓解资金链紧绷的燃眉之急。
据了解,开发商承诺回购,届时一般不会返还利息、装修费。这样,即使业主真的要求回购,开发商相当于拿到了几年无息贷款,其他并无损失。这也是其他楼盘竞相效仿的一个重要因素。
房地产专业律师何芳莉表示,买回购房的最大风险是,开发商的实力与诚信是否经得起考验。业主启动回购,绝大多数情况属于房价下跌引发。这样的背景下,开发商日子难过可想而知,如果开发商实力差有可能卷款走人或无力兑现承诺,留下烂尾楼;开发商有实力但不讲诚信,很可能设置种种理由,使业主的回购愿望难以实现,或者转移资金,使企业丧失回购能力。
张茂荣律师认为,“三年保值回购”不过是发展商给购房者画的一张中看不中吃的大饼。回购的本质属于二手房交易,购房者需要缴纳买入新房、卖出旧房两次的税费,同时还需支付三年的供楼贷款利息,并丧失定金、首付利息,仅上述费用便已接近房价的15%,再加上赎楼罚息、担保费、装修费、两次印花税、两次交易服务费等,初步计算回购成本或达房价的20%左右,以一套房子150万计算,申请回购成本30万元。
中国社科院法学教授张翔提醒,如果确实需要买回购房,消费者不能轻信开发商的口头承诺,应索取开发商出具的有效承诺书或协议书;并力争在回购条款中让有实力的第三方加入进来做担保,增加承诺兑现的几率。