房产经纪人必看|2018最新二手房交易流程
发布时间:2018/12/7 10:23:27 浏览量:-
二手房交易过程繁杂,从看房阶段开始,到付定金、办贷款、最后交易,让很多经纪人头疼,于是小编觉着有必要整理下最新二手房交易流程和注意事项,避免在二手房交易中出现不必要的损失:
一、找房源看房
这个当然是视个人的喜爱以及自身情况而定,既可以网上找房,也可以通过线下中介找房。无论购房者是通过哪种方式找的房子,建议都要注重产权问题。
二、实地考察房屋情况
1.房屋自身建筑情况
如房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等,其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。
2.房屋周边状况
如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。
三、产权审核
产权审核也就是业内所说的“查册”,即查证房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、有否被查封等情况的书面证明材料。
四、签买卖合同
签订正式合同,交付首期之后,就可以签订正式二手房买卖合同,合同范例可到当地房管局官网下载,双方可自行修改。签合同前需注意如果房产有共有权人,要让共有权人一同签字,避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。
五、交定金
定金一般交给业主,不可退,金额一般为房价的1%—10%。如果你看中的房子还在按揭中,定金最好不要直接交到业主手中,而应交由第三方监管。如签约后楼价行情上涨,买家如想防止卖家毁约不卖,可交足额定金或约定高额违约金,提高违约成本。
六、双方办理按揭贷款
如果不是一次性付款,买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场,要带上身份证原件、结婚证、户口簿、收入证明、银行流水、买卖合同等。因为有可能贷款额度达不到预期,所以买家需要做好支付更多首付款的准备,否则交易不成将造成违约。
七、缴税过户
1.缴税
缴税需要买卖双方拿着材料去地税局办理,有的区县需要提前预约,有的不需要。缴税之前有必要了解一下不同的房屋性质的缴税项目,二手商品房住宅需要缴纳契税、增值税、个人所得税,已购公房和二类经济适用房需要缴纳契税、增值税、个人所得税和土地出让金,一类经济适用房需要缴纳契税、增值税、个人所得税和综合地价款。
2.过户
银行审批后就可以去办理过户的手续了,一般当天就能交税。要交易的双方和银行的工作人员都到场,先去办理登记收件,交易中心把原来的不动产证收回,然后开一个收件回执的文件去办理减免税的相关证件办理缴税的事情。
八、领证
过了二级审批后,就可以去房地产交易中心领取不动产证和他项权证了,产权人本人带收件回执和身份证领取房地产权证书,银行的人员则拿抵押证和他项权证。
九、交房
买卖双方交接房屋,钥匙,门禁卡;包括合约附带家私家电,维修基金等;办理附属房屋包括有水费,电费,煤气,有线电视,管理费过户及银行划扣账号变更及费用结算。
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