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　　亦非房屋权属唯一标准

　　吴先生在去年底就有过一段“被违约”经历。据吴先生介绍,他两年前购入的一套二手房价格连续上涨,虽然两年间房屋一切的贷款、费用都是由吴先生支付,但是由于产权证尚未过户到他名下,于是原房主就出于经济利益的考虑,打算单方面中止交易,将这套房产再度易主。

　　“被违约”在房价上涨的阶段是一件十分普遍的事情,许多二手房买家在遭遇了“被违约”时或许会因为将此事诉诸法律的繁琐而选择忍气吞声,而很多“被违约”的买家认为,房产证尚未过户,对方违约一旦发生,自己也只是获得违约金而已,房子到底还是房产证持有人的。因此,“持有房产证”亦成为了违约卖家们的底牌。

　　相关律师认为,在期房交易中,产权证尚未入手但交易已经进行是买卖双方共同认可的一种风险,只要合同在签订时是双方真实意愿的表达且不违背国家法律,一旦遭遇违约就可以申诉要求违约方继续履行合同。

　　合同中预防违约

　　可要求“预期利益”

　　更高的经济利益是诱发卖家违约的主因,对于卖家而言,从房产第一次出手到违约到再出手,可获得的利益可能就已经攀升几倍。而对于“被违约”的买家而言,损失也是对等的。等同的房价随着时间的推移已经不能购买相同价值的房产,这笔损失对于“被违约”的买家而言显然比其他损失大得多。

　　在类似的违约纠纷中,已有原告获得了高额的“预期利益”补偿金。“预期利益”概念的引入抑或可为二手房买家提供更加有力的保护。律师表示,由于违约造成的损失在合同中是可以要求赔付的。也就是说,买卖双方可以在签订合同时注明如若违约则要求违约方支付“预期利益赔偿金”。“目前二手房交易中主要是使用相关部门发布的标准合同文本,关于‘预期利益赔付’问题可以使用‘补充协议’来加入到合同当中。”业内人士提示。

　　谨防违约

　　专业机构提示六点注意

　　由于大部分二手房买家缺乏专业的法律知识,而自住型、刚性需求购房人亦在二手房交易方面没有足够的知识,专业机构就合同签署、制定等环节为买房人进行提示。“链家地产”市场研究部提出六条在签署二手房交易合同时应注意的事项:合同中应明确买卖双方违约责任以及违约金的偿付金额和时间;合同中应明确付款和过户时间;应明确房屋遗留问题,以防欠费等问题被暂时“雪藏”,日后成为买方的额外成本;应明确买卖双方与经纪公司签订三方合同时代理费金额;交定金后,买方应及时联系房主,防止经纪公司“一房多卖”违规操作;使用补充协议规定额外情况权责。