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中介协会会长叶正明:中介行业不会垮 只是健康瘦身
发布时间:2012/2/25 13:46:59 浏览量:-
在2011年汉语盘点年度字词中,“控”、“伤不起”榜上有名。“控”字似乎是承接2010年度“涨”字而来的,可以说这反映了政府的努力和百姓的期盼,也道出了楼市今后的主基调。在深度调控下的2011年,二手房挂牌量和成交量急剧下滑,让中介高呼“伤不起”,或关门“避祸”,或积极转型扩展新业务。在2012年跨年之际,本报记者专访了武汉市房地产中介协会会长叶正明,探寻严控下武汉二手房中介的真实生存状况及“过冬”之策。
“3-6个月算是老员工”
在“调结构、稳物价”的大背景下,去年政府持续加强了房地产调控,先后出台“国八条”、房产税、“限购”、“限价”、“限贷”等政策,让楼市进入深度调控期,“量价”跌声一片。然而,二手住宅与新房价格走势基本呈现一个此起彼伏的变化状态。
自去年初调控以来,武汉二手房成交量就开始出现回落并一蹶不起,二手房挂牌价也从1月平稳微涨到11月后出现首降。“去年的二手房全年的成交套数大约只有前年的60%。”在叶正明眼里,2011年武汉二手房市场只能用惨淡来形容。他指出虽然2011年武汉的成交套数还没统计出来,但是可以根据上半年的统计和下半年每月的成交套数推算出来。
二手房市场出现萎靡已经是不争的事实。“楼市调控对二手房市场的影响,在成交量、成交价、中介关门、购房者观望等方面都有体现,还有就是人才的流失。”在叶正明心里,楼市调控对二手房市场长远发展虽是好事,但人才流失让他痛心。“如今不少中介门店里,上班3-6个月的算是老员工。”对于人员流失的程度,叶正明这样说道。
目前,在楼市调控下二手房市场在发生着一些变化。据某网站网研究中心数据显示:在成交价格方面,高价房源成交明显减少;在成交面积方面,90平米至120平米成交占比最多;在购房者人群方面,“刚需”占比92.94%;在付款方式方面,贷款占比54.02%,商贷占比稍有下降。
“不重视渠道的开发商一定卖不好”
回顾房地产发展之路,尽管充满曲折艰辛但也硕果累累,即改善了国人的居住环境又担当着新的经济增长点的重任。自2003年以来我国房价上涨明显,随之而来政府出台了多项针对房地产行业的调控政策,至2011年迎来了史上最严厉的楼市调控年。 “目前,房价上涨得到有效遏制,楼市调控已经成为常态化,开发商只能积极寻求出路。”叶正明认为只有在楼市不火的时候,品牌连锁中介的渠道优势才能发挥出来。
“品质不会是卖坏的,好的东西是不找借口的,这算是一种不自信的表现,不重视渠道的开发商销售是不会怎么好的。”对于一些开发商对中介代销会降低楼盘品质的担心,叶正明表示这是一个认识误区。去年由华明达、中联地产等武汉品牌中介机构参与的武汉市房地产市场二、三级市场联盟活动中,广电一项目开盘一栋就卖完,取得了不错业绩和品牌效益。叶正明指出:“现在越来越多的开发商主动来找到我们品牌二手房中介寻求合作,对于我们来讲也并不会盲目,会挑选一些信誉好、品牌优、资金回笼快的开发商合作。”
“在五六年前就有不少二手房中介就已经涉足一手房代理业务。以前不少品牌中介成立的从事新房代理业务的公司只能在三级市场生存,如仙桃、孝感等城市,目前火热的品牌连锁中介代理新房销售业务只是又打回武汉了。”叶正明认为一、二手房“联姻”并非是新鲜事物。
“船小好掉头,船大抗风险”
由于在市场好的时候不少房产中介从中盈利纷纷抢滩店铺,加上中介入行门槛低,这就导致中介良莠不齐。据记者了解,一般性的中介在初始阶段只是从事传统的二手房买卖、租赁以及中介服务,业务比较单一,所以抗风险能力不强。“以前靠一个门店、一部电话、一两人就可以开起来的中介小门店,在楼市调控大背景下已经无法生存了。” 叶正明同时指出,一些大品牌中介的市场扩展步伐也在减缓,并在积极拓展新业务。
“小中介是一只脚走路,大型正规中介往往是多条腿走路,所以船大抗风险能力强。”叶正明指出小中介纷纷关门“避祸”退出行业是很简单的事,而大中介公司要生存、要发展必须要转变发展思路。
在楼市大调整期,对于二手房中介来讲是挑战也是机遇。叶正明认为:目前武汉品牌中介纷纷都在趁这段时期进一步完善自己,修习“内功”,把这次楼市调整作为提升服务质量的一个良好契机。同时,品牌中介已经开始战略转移,积极开拓其他业务,如华明达推出的房管家和新同居业务,升级全程托管服务和挖掘租房市场潜力。
对于已经开始深度观望的购房者来讲,如今买房已经不再盲目。“无论在什么时候,只要遇到了适合自己的房子都可以出手,并且在购买二手房时尽量选择品牌大的中介公司。”叶正明提醒购房者,中介是否合法可以通过营业执照和公司备案来判断,两证缺一不可。
人们都相信,明天比今天更美好,冬天来了,春天也就不远了。经过大浪淘沙后,房地产将会实现理性发展,也只有行业回归理性后才能健康发展。任志强在评价未来楼市的走向时,认为“好戏在后年”。对此,叶正明认为好戏不一定在后年,楼市调整还需要几年时间,并坚信二手楼市明天会更好。