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二手房交易注意事项及购买技巧盘点
发布时间:2016/8/17 10:23:31 浏览量:-
二手房现在也是人们选购房产的一个热点选择,二手房因为诸多优势,也被越来越多的购房者接受。然而,购买二手房并不轻松,有很多需要注意的地方,大家一定要了解购买二手房的手续、细节、技巧,这样才不至于上当受骗。
1.购买二手房需要注意哪些细节
1)了解该套房屋是否属于允许出售的房屋。因为公有住房“房改”售房时,有些单位还保留有优先收购权。所以,一定要征询原产权单位同意所购房屋转让的书面意见,并签章,这样才不至于出现不必要的麻烦。
2)了解房屋所有权是否真实、完整、可靠。房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系,房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要紧的是,一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”,防止房屋不真实的情况。
3)了解所购房屋的准确建筑面积。合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准,其他面积不计在内。此外,还要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。
4)了解购买二手房的流程。购买二手房,买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》,并到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理部门,办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。按照流程依次进行,不要有任何的漏洞。
5)了解屋内设施的交验细节。有些业主在签订合同时常口头向客户保证,屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪,而业主承诺的空调、热水器更是不见踪影。交接的屋内设施一定要在合同中说明,以免出现问题时双方都有理由,签订合同就以合同为准。
6)了解交易房屋是否在租。购买二手房时一定要了解清楚房屋是否在出租,因为买卖不破租赁,如果成交以后发现正在出租买房是没有权利要求租户搬出的。这样耽误了大量的时间,一定要和卖方核实清楚。
7)了解市政规划是否影响。购买二手房一定要注意看其是否在市政的规划之内,是否是拆迁房屋,如果不了解清楚产生的后果是要买方自己承担的。
8)付款方式。在购房合同签订过程中,必须注意付款方式的一个个环节。比如,买卖双方可以约定,在付款方式的选择上标明,在签订《房屋买卖合同》时,客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等。
9)交房时间。在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间;房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担;房屋钥匙的交接。另外,双方的其他约定也需在合同中注明。
10)违约责任。买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务,这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。
2、买二手房10大技巧盘点
1)不看白天看晚上
晚上看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻,安全防范措施是否周全,有无摊贩等产生的噪音。这些情况在白天我们是无法看到的,只有在晚上才能得到最确切的信息。
2)不看晴天看雨天
下过大雨后,无论业主先前对房屋进行过怎样的包装,都逃不过雨水的侵袭,这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕,是否漏水、渗水等状况就能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板,看看有没有潮湿发霉的现象。
3)不看装修看格局
购买房屋最好是看空房子。因为空房子没有装修遮挡,也没有家具、家电等物品的掩饰,可以清晰地看到整个房子的格局。如果客厅的门直接面对卧室,则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来,如宴客功能、休息功能等。
4)不看墙面看墙角
查看墙面是否平整或潮湿、裂开,可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的,如发生地震,墙角的承重力是关键,而墙角严重裂缝时,漏水的问题也会随时出现,一定要注意细节化的方面。
5)不看装潢看做工
好的装潢都会让人眼睛一亮,但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候,购房者必须要注意房屋的做工,观察墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致,而这些地方往往容易被忽视。如果发生问题,对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事,挑出这些小毛病,可以增加和业主讨价还价的筹码。一般来讲,装潢新但做工很粗糙的房子,很有可能是投资客买来的房源,其目的是低买高卖赚取差价,对这类房源要多加注意。
6)不看窗帘看窗外
应注意房子的通风状况是否良好,房屋是否有潮湿、霉味,采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔;看看周围的环境,是否有垃圾遍地、灰尘布满的情况。
7)不看冷水看热水
如果要想知道水管是否漏过水,可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头,看流水是否通畅,等到蓄满水后再放水,看看排水系统是否正常。没有热水的房子一般有两种情况:一是房子已经很久都没人住了,二是房子可能卖了很久都没卖出去。
8)不看电梯看楼梯
商品房大都是电梯房,电梯的功能固然重要,楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅。看看楼道的安全出口是否通畅,安全措施是否做到位,这也能体验小区的安保问题,小区的档次。
9)不看地上看屋顶
看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房,购房者还要看看灯饰的路线,看一下天花板是否有水渍,或是漆色不均匀的现象。如果有,表示可能存在漏水。如果可能,带上螺丝刀,卸下灯具,打上手电筒,看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。
10)不见房东见保安
可以和小区管理员或保安聊天。因为他们是最了解小区基本状况的,有时他们比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况。从他们口中获得所需的信息,有时还能成为买房与否的决定性因素。
有的人可能会说,买个房子至于有这多的问题吗?是的,就是要注意交易过程中的每一个细节,现在把所有的隐患都消除了,以后才会避免更多的麻烦,才可以好好的享受生活。购买二手房一定要通过正规的途径合法购买,能够避免很多的法律风险。如果不懂太多的法律规范,可以通过正规的中介公司购买,让经纪人给你保驾护航,降低你购买二手房发生意外的风险。
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