泉州二手房市场中大户型受追捧
发布时间:2012/6/21 15:21:20 浏览量:-
“三房或四房,有没有好的推荐?”“想在刺桐路一带买套大三房,有没有性价比高的房源?”最近,泉州房产中介经纪人发现,改善型需求购房者渐渐多了起来,消化了一些挂牌许久未成交的房源,同时使得中大户型房源的关注度有所升温。
行业人士认为,改善型需求的入市,说明购房者的心理预期发生了变化,起码对后市较为看好,此外降息等利好政策也给了他们更多的信心,预计下半年改善型需求群体的比例会更大一些。但是,和购买中小户型不一样的是,产权满五年的144㎡以上二手房房源,除了要交3%契税之外,还要交差额营业税。
改善型客户 比例上浮10%左右
最近,市民林先生到市区一中介门店,挂牌出售一套90㎡两居室,同时又登记了购房信息,目标为三房或四房。
他坦言,换房的想法,从年初父亲来泉州与他生活之后就产生了,但是由于存款有限等原因,总想再等等看,希望房价有所下调。然而经过观察和分析发现,林先生对房价的认识越来越理性,加上当前房贷环境较为宽松,以及近期贷款利率的下调,让他决定卖掉两居室换套大户型。
林先生想法的转变只是近期二手房市场的一个缩影。不少中介经纪人都发现,无论是咨询、看房,还是成交量,近期像林先生这样的改善型需求购房者,比例有着明显增加。易嘉房产云谷店店长钟吉飞介绍,去年以来,泉州二手房市场以购买中小户型的刚需族为主,中大户型房源无人问津,而近期改善型客户开始出来看房买房了,使得一些挂牌已久的房源得以消化,其公司最近就成交了好几套140㎡以上的房源。
泉州南新房产副总经理陈琰楠称,从公司统计数据来看,之前总价60万元到100万元的房源是主角,深受购房者青睐,但是最近一周多以来有了些许变化,即100万元到200多万元房源的成交比例有所上浮。“虽然没有太大的爆发点,但是成交量和5月相比增长了10%左右。”陈琰楠表示。
降息政策 增强改善型客户信心
对于改善型购房,百度百科的解释为,对目前的居住条件不满意,需要重新购置房产来满足对居住的要求。
庄氏房产副总经理魏国火则对此表示,一般情况下,改善型购房多数为“地段远换近”、“对生活品质追求更高的旧换新”、“面积小换大”等三种情况。从目前客户情况来看,因家庭人口增加,出售现有中小户型房产、购买中大户型的“小换大”最为多见。
魏国火认为,改善型需求购房者的心理预期有所松动。其主要原因,一方面出于购房者对政策的分析,另一方面则是对待房价越来越理性的态度。
南新房产副总经理陈琰楠也表示,改善型需求开始释放,还和存款储备金率下调、上周开始实施的降息等利好政策有关。“尽管具备一定的经济实力,但是改善型客户中,七成以上是通过按揭贷款来购房的。”陈琰楠称,虽然降息所能享受的实惠并不多,但是降息增强了客户对后市的信心,进而加快了改善型需求群体加快入市步伐。
当然,也有行业人士认为,目前释放的改善型需求购房仍然是自住,这部分群体和刚需族一样,经过长时间的观望之后,受房贷环境较宽松和降息等利好政策的影响,到现阶段开始逐步入市
房源充足 预计三季度逐步释放
既然是改善型需求,对房源的地段、社区、户型结构便有着更高的要求,面积则集中于140平方米以上。那么,此类房源的挂牌量情况如何?
采访中,多位行业人士介绍,去年以来,泉州二手房中介成交一度低迷,积累了不少高性价比的优质房源。春节后,刚需族的入市消化了一些,但基本上是中小户型,因此目前存量房源中,优质的中大户型房源还是相对较多,选择空间比较大。
陈琰楠表示,当前中大户型的挂牌量也有所上涨,但幅度较多的主要集中于市区外围板块,比如桥南片区、东海片区、城东—洛江片区等。关注度和成交量方面,丰泽区和桥南片区较为活跃,其中有着房龄短、社区成熟、交通方便等优势的丰泽区大社区,是多数原本就住在市区的改善型客户首选。
纵观今年二手房市场,上半年基本上是中小户型唱主角,从目前情况来看,行业人士认为随着改善型客户的逐渐入市,中大户型将成为下半年的亮点。陈琰楠认为,中大户型房源成交量将持续走高,预计第三季度有更好的表现。为此,南新房产及时调整了业务主攻方向,由原先的主力推介60万到100万元房源,调整为主推80万到150万元房源。
魏国火则表示,接下来的几个月内,改善型置业都会保持稳步增多的趋势,特别是七八月份,随着政策预期向好和购房者对房价的理性认识,中大户型房源的成交情况会更好。
144㎡以上大户型
产权满五年 也要补交差额营业税
实际买卖交易中,不少改善型需求购房者购置的是144平方米以上的大户型。而此面积,正是普通住宅与非普通住宅的分水岭,后者所要缴纳的税费也上了一个台阶。
其中,除了契税要从普宅的1.5%增长到3%之外,营业税缴纳情况也有所不同。易嘉房产钟吉飞店长介绍,根据相关规定,没满五年的房产交易时,要缴纳全额营业税,即为过户价格的5.55%,而产权满五年的房源,普通住宅可以免交营业税,非普通住宅则要缴纳差额营业税。
所谓差额营业税,其具体计算办法为,当前过户价格减去房东原先的购房价格,再乘以5.5%营业税。比如一套150平方米的房源,房东原来购买时的价格为50万元,而今以100万元的价格卖出,那么在交易中要缴纳的差额营业税为,50万元交易差额乘以5.5%,即为2.75万元。