上海二手房市场“红五月”未至,“免税房”吸引刚需客
发布时间:2012/5/14 18:13:57 浏览量:5月初上海二手房市场活跃度相比4月份同期明显降低,门店来客量、带看量下降幅度超过20%。但房东的心态良好,多个板块的价格出现5%左右上扬,买卖双方对房价的预期也不相匹配,价格博弈重现观望,交易相应的也出现约20%-40%不等的下滑。至少在5月份前半段,成交量低落的光景正在重新上演。
上门看房的少了
在闵行区七宝板块,近期二手房买卖市场门店来客量相比上月下降了约20%,带看量相比上月下降了30%左右。挂牌量整体与上月保持平衡,但刚性需求房源如面积在80-120平方米,总价在150万-200万元之间的两房、三房市场消化速度较快,供应也相对紧缺。而70平方米以下的一房和120平方米以上的大三房市场上供应充裕。
另外,挂牌价格相比上月略有上涨,幅度在3%-5%左右。成交量相比上月则出现15%-20%左右的下滑。购房者的心态渐趋淡定,观望氛围渐浓。如近期有一购房者,购房意向很明确,看中一套150平方米,总价为320万元的大三房。其实这样的价格原本也在他的预算之中,房源各方面他很满意,但他希望房东能让步10万元,而房东方面表示已是底价不愿意再下调。该客户则表示愿意再观望一段时间,等下半年再出手。
近期房东抬价现象明显增多,而购房者则大多顺势转向观望。如板块中一套三湘四季花城106平方米的二加一户型房源,十多天前房东的要价是170万元,但这两天房东已把价格提高到了175万元,经过几组带看后,虽然有购房者表示较为中意这套房源,但并未立即出手。此外,市场上买卖双方对房价的预期也不相匹配,如板块中保利西子湾90平方米左右的两房也一直较受到购房者的青睐,这类房源目前挂牌价格基本上是130万元,而购房者的心理预期大多都是125万元以下,双方互不让步,价格博弈重现观望。
“免税房”吸引刚需客
尽管中低端市场中,卖家报价持平、议价空间缩减,买家看房周期拉长,努力寻找高性价比房源,低总价小户型产品持续受到追捧。
据上海中原地产三林分行、广中凉城分行等门店信息反馈显示,总价150万-200万元以下的两房、总价100万元以下的一房仍是近期成交主力,其中满五年且唯一的普通住宅房源,由于交易税费极少,被业内称为“免税房”,这类“免税房”近期交易相对算是活跃。
如在三林板块,交通、医院、商业配套都很成熟,满五年且唯一的普通住宅房源不少,这些低总价“免税房”吸引刚需买家热切关注,近期成交表现仍显活跃。如面积70平方米左右、总价150万-160万元的老公房,“三林世博家园”面积75平方米左右、总价160万-170万元的可售动迁房。自3月份普通住宅标准调整后,内外环间140平方米以下、总价200万元以内的住宅均纳入普通住宅范围,而且普遍为持有满五年且唯一住宅,成为炙手可热的“免税房”。据了解,“三林世博家园”近期交易活跃,4月份就有6套成交。
广中凉城区域也靠这些“免税房”维持平稳成交。作为传统住宅区域,老公房及次新房房源都不少,主要吸引首次置业和置换型买家,近期成交也相对平稳。最近板块内成交的二手房源主力单价在2万-2.5万元/平方米,比较受关注的户型为面积35-45平方米、总价100万元以下的一房,及面积65-85平方米、总价150万-250万元的两房,多数房源也满足了持有满五年且唯一的普通住宅。代表小区如锦苑小区、广中扩大小区、水电小区等。
上海中原地产研究咨询部研究总监宋会雍表示,个别低总价房源仅仅部分激活刚性需求,唯有房价下调才能打破观望僵局。低总价小户型房源最大程度地兼顾了居住功能的实现,如果又能满足普通住宅的总价标准,无论是卖家还是买家,都节约了实际的交易成本,不过在整个二手房市场观望趋浓的背景下,唯有报价进一步下调才能拉动更多的刚性需求入市。