业内中介人士访谈杭州二手房市场形势
发布时间:2012/5/22 11:32:13 浏览量:中国(杭州)第十二届最佳人居环境展览会(5月18-5月21日)在杭州和平国际会展中心和浙江世贸中心同时举行。据统计,本届人居展共有36家开发商与6家中介商参展。
处于深度调控中的杭州楼市,降价潮起潮落,一波接着一波,市场随之乍暖。连一向不温不火的二手房市场也搭上了成交量大增的顺风车。
有些购房者为了早日交房、老小区配套好的原因而选择了二手房,相对于一些新房,二手房在价格上或具有一定的优势,但是较高的契税、中介费也成为购房者退却的原因。选择新房,还是选择二手房,成为一些新杭州人面临的问题。
【主持人】:这次的主题是聊一下现阶段买二手房,今天来的最早的就是中介,早上8点半统一的中介人员涌上来,而且向中介咨询的购房者也非常多,可能是现在的现象,一个是因为一手房市场降价非常多,有些购房者非常关注那些特价房,所以在这样的楼市背景下,谈一谈买二手房有怎样的利好或者是弊端?
二手房市场经过最近的政策调控,从10年调控以来基本上经历了怎样的过程?而且现阶段二手房阶段呈现了怎样的趋势?
【周包军】:实际上这个过程我认为比较明显的是观望探底,到最后回暖的过程,特别是到了去年第四季度整体市场交易量下降很大,这个谷底距离市场最高峰的时候可能是六分之一。这个低谷表现非常明显,今年1月份最低,这个点是近几年来的最低点。从节后情况来看,交易量伴随着价格的调整,这个松动带来的结果就是10年之后,前期为什么交易量回升?原因是大家在观望过程当中,其实大家观望的就是价格,价格实现了合理回归,从今年春节之后市场出现了比较明显的回暖,从数据上明显看到,3月份交易量2000多套,4月份1600多套,这表现出市场在价格合理回归之后,整个需求量开始释放出来,价格表现也是比较明显的,可能在11年出现了市场上升,出现了价格在22000左右,最后又到了20000左右,从均价方面可以看到,均价降幅基本上在17%—18%,从个别盘来看,以前像朝晖小区交易量比较高,以前有24000的成交,26000的价格也不稀奇,现在出现了18000、19000的价格。这说明市场在经过调整之后,价格呈现也确实出现了比较大的回暖,当然大家可能认为这个回暖比新房少一点。我们撇开这个新房,在全国主城区跌幅这么大的杭州还是比较明显的,像北京五环之内的城区价格下浮不大,杭州主城区价格下浮这么大也是调控之后比较明显的,所以购房者需求量释放出来,而且伴随着年后价格调整到合理一点的水平,所以交易量在上涨。
【洪颢颖】:周经理讲的非常准确,从交易量来讲,消费者经过了一年多的观望,加上开发商调价,主城区价格也会往下降,在这样的情况下,基本上出现了回暖的态势。我觉得现在房地产市场用和谐的观点来说,应该是偏向于我们调控的目的了,出现了局部的回暖,价格也略有下降,刚需客户也比较的理性,更多的去看,然后再去买。
【荆海燕】:我觉得从目前来看,二手房市场相对已经稳定下来了,从价格来说,跟一手房相比,可能幅度没有一手房降的多,的确因为一手房有些打到7折、6折的都有。可能从需求客户来讲,还是有一点在二手房和一手房犹豫的状态,但是二手房也有自己的优势,本身是现房马上可以入住,因为现在很多打折的楼盘,最快要明年交房,有些是14年,再装修后可能要到15年才能入住,这样对于刚需来讲有些等不及,尤其是等着结婚生小孩的这批人,所以说二手房还是有一批比较忠实的购房者在关注,或者他的首次置业还是选择二手房更加的理性一点,更加名智一点。
所以本身量能够有一个保障,而且从今年3、4月份以后,对于刚需优惠的政策不断的在加大,包括银行贷款利率也有比较大的下浮。所以对刚需来讲,可能已经到了一个购买的好时机。
【主持人】:现在二手房成交数据5月份统计过吗?
【荆海燕】:5月份成交数据,到目前为止总量是1000套左右,是不是在后面十天受房交会的带动有一个明显的增加,这还要看房东的心态,现在购房者已经比较理性了,但是房东有一些还是惜售了,如果能够达成一致,这个量再冲一下应该是问题不大。
【主持人】:周经理,今天早上我们看到向中介咨询的人还是很多的,现在表现出什么样的问题?
【周包军】:应该说表现出很多客户对于二手房比较关注,事实上这段时间释放出来的需求还是以刚需为主,很大一部分刚需首套房选择二手房比例还是相当高的,这里面原因可能是因为二手房面临着购房预算,可能对时间、配套方面兼顾更多一点。这方面二手房比较明显一点,因为二手房都集中在一些老城区,包括生活、交通、配套都是比较齐全的,这些方面满足首套需求比较明显。另外一方面刚需首房套对空间需求暂时不会太大,这样中小户型的特点跟优势更显现出来。
另外,很多购房者想到房交会来看一看,看看二手房价格到底怎么样,看看价格降了没有或者降了多少,这点对于二手房市场来说信息量也比较大,也表现出很多购房者在咨询过程当中透露出购买意向,但另外一方面,在购买意向的成熟,现在客户的心态也不是很着急了,有合适的房子才买,没有合适的房子再看看也可以,所以购房者心态也是比较理性的。
【主持人】:我了解到很多购房者来参加人居展,就是冲着有一些特价房过来,就像某个商场的一个店庆,如果折扣不给力或者没有什么折扣,客户不来的,没有意思的。客户都是市场方面的专家,抛开一些别的因素,影响二手房成交的主要因素有哪些呢?
【荆海燕】:我觉得最主要的就是政策方面,目前来讲我们觉得市场上潜在需求还是很多的,但是因为政策方面的原因,比如一方面有一些改善型的需求受条件限制买不了,我们从这么多年来看,影响成交的最主要的是宏观政策面上。
【洪颢颖】:我之前对我们公司成交数据进行过统计,我们公司内部成交数据统计,现在基本上首套成交价格占到6成的样子,是从去年11月到今年4月份,面积需求都会很小,大部分在90方以下,有6000多。刚才荆经理讲到关于政策方面的影响,开发商对政策的敏感度,受波动的程度比二手房要更明显一点。我感觉这几个月,因为现在整个市场以自住为主,价格影响比较大,比如说城区有些板块房东愿意让些价了,可能成交就多一点,有些老城区小户型可能就惜售一下,基本上在自住为主的市场下,价格能够放到比如像一手房的20%、30%,量肯定还能上去。
【荆海燕】:对,因为现在税费成本比较高。