在购买二手房要时刻注意房贷政策的变更
发布时间:2012/4/27 14:48:11 浏览量:
【案例】去年2月,张先生与李女士通过某中介公司签订了《房屋买卖合同》。《合同》约定,张先生购买李女士的一套二手房,房屋成交总价为50万元;张先生首付款30万元,贷款20万元,如果贷款未获批准或批准贷款数额不足,则用现金补足余款。当日,张先生向李女士支付了5万元定金,向中介公司支付了1万元中介费。张先生在办理贷款过程中,我市实施了“限购新政细则”,因张先生家庭住房套数已达2套,新购买的这套二手房属于暂停发放贷款的范围,张先生无法获得银行贷款。因此,张先生向法院起诉,要求李女士解除合同并退还定金,中介公司退还中介费。
【律师说法】辽宁新华律师事务所李靖华律师介绍说,银行因国家政策发生变化及银行单方面内部放贷审核政策发生变化而做出的房贷政策调整是当事人签订房屋买卖合同时不可预测的。如果购房人因此而无法履行付款义务,且合同没有约定即使购房人无法获得银行贷款也应承担继续履行合同的,可依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条:“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定处理,允许当事人解除合同,购房人不承担违约责任。
在本案中,当事人已经约定贷款方式购房,并且约定了买方在银行贷款未获批准时不得解除合同,应以现金方式补足余款。如果要求张先生继续履行合同,对其明显不公平。因此本案应根据《合同法解释二》第26条:“合同成立以后,客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定处理,允许当事人解除合同,并不承担违约责任。
在解除合同前,中介公司已经向房屋买卖双方提供了中介服务,完成了自己的任务,所以收取中介费是应当的。但如果在《房屋买卖居间合同》中,中介和买方或卖方明确约定了中介费用的构成,比如居间费,代办过户费等,那么买方可以只向中介公司支付其已经提供服务部分的费用,其他部分没有进行则是由于国家政策变化导致的,可以不必支付。
本案最终判定,张先生与李女士解除《房屋买卖合同》,李女士将已收取的5万元定金退还张先生,驳回张先生的其他诉讼请求。